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보증금반환청구소송
- 2025-11-26
- 조회수 510
1. 임대차의 종료와 보증금반환
임대차계약이 종료(계약기간의 만료, 해지)되면 임차인은 임대목적물인 상가 주택등을 반환하고 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 임대인은 반대로 임대보증금을 반환하고 상가나 주택의 명도를 청구할 수 있습니다. 보증금반환과 임대목적물의 반환은 동시이행되어야 합니다.
2. 임차보증금반환청구소송
계약기간의 만료등으로 임대 보증금을 임대인이 반환하지 않는 경우에 보증금을 돌려 받기 위하여는 임차인은 임대인을 상대로 임차보증금반환청구소송을 법원에 제기하여야 합니다. 임차목적물에 임차권등기를 하였거나 주택임차권등기가 되어 있다고 하더라도 그것은 순위보전의 효력이 있을 뿐 임차권등기를 가지고 강제집행을 할 수는 없기 때문에 임차권등기가 되어 있다고 하더라도 임대인이 임의로 보증금을 변제하여주지 않으면 결국 법원에 소장을 제출하여 판결을 받은후 강제집행하여야 합니다.
3. 보증금반환청구소송절차
보증금반환기일이 지났음에도 불구하고 보증금을 반환하지 아니하는 경우
(1) 내용증명
임대계약기간 만료의 경우 임차인은 임대계약만료일 1개월전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 없음을 통고하고 보증금반환청구를 하여야 합니다. 그렇지 않으면 임대차계약기간은 자동으로 갱신이 되게 됩니다. 실무상 이를 구두로 하거나 하지 않는 경우가 많은데 이경우 소송시 입증이 쉽지가 않기 때문에 문자나 이메일등으로 명확하게 의사표시를 하거나 내용증명을 보내 임차보증금반환을 요청하고 계약 갱신의 의사가 없음을 통지하는 것이 좋습니다.
(2) 소장의 제출
임대인이 기일에 보증금을 반환하지 아니하면 임차인은 법원에 소를 제기하되 소장은 2000만원이하의 보증금인 경우에는 소액심판으로 2000만원 이상인 경우에는 일반적인 소장을 제출하면됩니다. 소장에는 임대차계약서 내용증명등을 첨부합니다. 소장은 임대건물의 소재지나 임차인의 주소지를 관할하는 법원에 제출하면 됩니다. 소제기시에는 소정의 인지대와 송달료를 납부하고 납부서를 소장에 첨부하여야 합니다.
(3) 보전처분--가압류등
임차권등기나 주택임차권등기가 되어 있지 않다면 임대보증금반환청구소송과 동시에 주인이 부동산을 임의처분하거나 더 이상의 근저당권을 설정하지 못하도록 부동산가압류도 동시에 하시는 것이 좋습니다. 또한 주택임대차의 경우에는 법원에 주택임차권등기명령을 신청하여 주택임차권등기를 하는 것이 좋습니다.
(4) 임차목적물의 반환여부
소송을 제기하기 위하여 임대인에게 먼저 임차목적물을 반환할 필요는 없으며 후에 임차보증금을 반환받을때 목적물을 명도하여 주면 됩니다. 그러나 계약기간후의 임차목족물을 사용하는 경우에는 임대료상당의 금액을 부당이득으로 임대인에게 지급하여야 합니다. 전세금을 지급하고 임대료가 없는 경우에는 지급할 필요가 없습니다
4. 판결후의 조치
판결까지는 대략 3~4개월 가량 소요되나, 이는 법원에서 최초 임대인에게 송달하는 소장 부본을 임대인이 전달받았을 경우이며, 만일, 임대인이 소장 부본을 전달받지 않을 경우 법원은 주소보정명령이나 사안에 따라서는 공시송달을 해야하기 때문에 1~2개월 가량 기간이 더 소요될 수도 있습니다.
판결전에 임대인이 보증금을 반환하여 준다면 소를 취하하면 되고 판결을 받은후에도 임의로 반환하지 아니한다면 임대인의 재산에 대하여 강제집행(경매)를 하여 보증금을 반환받으면 됩니다.
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